Vine o corecție dură pe piața imobiliară? Fost director de bancă: „Locuințele s-ar putea ieftini chiar și cu 50%”

Piața imobiliară din România ar putea traversa în următorii ani o perioadă de corecții majore, susține economistul și fostul director de bancă Radu Georgescu. Acesta afirmă că prețurile locuințelor au ajuns la niveluri care nu mai reflectă realitatea economică a populației și consideră că actuala bulă imobiliară este chiar mai mare decât cea care a precedat criza financiară din 2008.

Potrivit analizei sale, există mai mulți indicatori care sugerează că piața rezidențială s-a îndepărtat de fundamentele economice și că o ajustare semnificativă a prețurilor nu poate fi exclusă. În cel mai pesimist scenariu, expertul vorbește despre posibilitatea unor scăderi care ar putea ajunge până la 50%. Declarațiile vin într-un moment în care prețurile apartamentelor continuă să crească în multe orașe mari, în ciuda costurilor ridicate ale finanțării și a puterii de cumpărare limitate pentru o mare parte dintre români.

Dobânzile și taxele salariale, printre principalele argumente

Unul dintre motivele invocate de economist este nivelul redus al veniturilor nete comparativ cu restul Uniunii Europene. Acesta susține că povara fiscală aplicată salariilor diminuează considerabil veniturile disponibile ale populației și limitează capacitatea de a susține prețurile actuale ale locuințelor.

Bursa de Valori București sfidează recesiunea și atinge maxime istorice. Este începutul unei bule sau un nou ciclu de creștere?

08:53

Revoluție în inteligența artificială: modelele ieftine și eficiente schimbă regulile jocului

14:06

În plus, fostul bancher atrage atenția asupra costului foarte ridicat al creditelor ipotecare din România. Potrivit datelor citate de acesta, dobânda anuală efectivă pentru un credit ipotecar a ajuns la aproximativ 8,5%, unul dintre cele mai ridicate niveluri din Europa.

Pentru comparație, în țări precum Bulgaria costul finanțării este mult mai redus. Diferența dintre dobânzile practicate în cele două state poate însemna zeci sau chiar sute de mii de euro plătiți suplimentar pe durata unui credit ipotecar.

În opinia lui Radu Georgescu, aceste costuri ridicate reduc accesibilitatea locuințelor și pun presiune pe cererea din piață.

Depopularea și numărul mare de locuințe goale ridică semne de întrebare

Un alt argument invocat este evoluția demografică a României. Economistul susține că țara a pierdut un număr important de locuitori în ultimele două decenii, pe fondul migrației externe și al declinului natural al populației.

În același timp, datele recensământului indică existența unui număr semnificativ de locuințe neocupate. Potrivit informațiilor invocate de expert, aproximativ un sfert din locuințele existente în România sunt goale, inclusiv în marile centre urbane. Acest fenomen ridică întrebări cu privire la raportul real dintre cerere și ofertă. Dacă numărul locuințelor disponibile este atât de mare, iar populația continuă să scadă, presiunea de creștere a prețurilor ar putea deveni mai redusă în anumite regiuni.

Regula de 30% și problema accesibilității

Fostul director de bancă face referire și la un indicator utilizat frecvent în analiza piețelor rezidențiale, potrivit căruia costurile totale ale locuirii nu ar trebui să depășească 30% din venitul net al unei gospodării. Aceste cheltuieli includ rata la bancă, chiria, utilitățile și alte costuri asociate locuinței. Atunci când pragul este depășit, locuința începe să fie considerată dificil de susținut din punct de vedere financiar.

Aplicând acest principiu la nivelul salariului mediu net din România, economistul susține că multe dintre locuințele aflate în prezent pe piață depășesc nivelul de accesibilitate recomandat.

În opinia sa, această situație arată că o parte din creșterile de preț din ultimii ani nu au fost susținute de evoluția veniturilor populației.

Comparațiile cu Occidentul, contestate de economist

Radu Georgescu critică și argumentul folosit frecvent în ultimii ani potrivit căruia prețurile locuințelor din România ar trebui să ajungă la nivelurile din statele occidentale. Acesta susține că o astfel de comparație ignoră diferențele majore dintre venituri și costurile finanțării. În țări precum Germany sau France, salariile medii sunt de câteva ori mai mari decât în România, iar dobânzile ipotecare sunt semnificativ mai reduse.

Din acest motiv, economistul consideră că simpla raportare la prețurile practicate în Occident poate crea așteptări nerealiste privind evoluția pieței locale.

Scenariul unei corecții rămâne subiect de dezbatere

Deși avertismentul privind o posibilă scădere de până la 50% atrage atenția, evoluția pieței imobiliare rămâne dificil de anticipat. Prețurile sunt influențate de numeroși factori, inclusiv nivelul dobânzilor, salariile, investițiile, migrația internă și ritmul construcțiilor noi.

Cert este că dezbaterea privind existența unei supraevaluări a locuințelor revine tot mai des în spațiul public, pe fondul diferențelor tot mai mari dintre prețurile proprietăților și puterea de cumpărare a populației.