Volatilitatea fiscală împinge companiile spre coworking. Firmele renunţă la chirii pe 5 ani şi investiţii blocate în betoane

Piaţa spaţiilor de coworking din România intră într-o nouă fază de expansiune, alimentată nu doar de schimbările din cultura organizaţională, ci mai ales de presiunea economică tot mai accentuată. Lipsa de predictibilitate fiscală şi tensiunile tot mai mari pe cash-flow determină companiile să îşi regândească radical strategia imobiliară, iar birourile flexibile devin o soluţie financiară, nu doar una operaţională.

O analiză realizată de Supertree Workspaces & More arată că 2026 se conturează drept un an favorabil pentru coworking (un stil de lucru bazat pe partajarea unui spațiu comun de către persoane independente, liber-profesioniști sau echipe mici, oferind flexibilitate și o atmosferă colaborativă; aceste spații sunt „all-inclusive”, incluzând adesea utilități, internet, curățenie și zone de relaxare într-un singur abonament lunar), într-un context dominat de incertitudine, schimbări legislative frecvente şi nevoia de adaptare rapidă. Bucureştiul începe să atragă tot mai mult interes din partea investitorilor, iar diferenţa faţă de marile capitale europene este privită ca un potenţial de creştere, nu ca un dezavantaj.

Firmele fug de contracte rigide şi costuri fixe greu de ajustat

Potrivit analizei, problema majoră a companiilor în 2026 nu este neapărat nivelul taxelor, ci volatilitatea fiscală. România a înregistrat peste 15 modificări fiscale majore în ultimii trei ani, conform analizelor internaţionale, ceea ce a amplificat sentimentul de incertitudine în mediul de afaceri.

De ce fondurile suverane devin o soluție pentru guvernele din Golf

21:37

Primele semne de recesiune: consumul și angajările trag economia în jos

20:36

ANALIZĂ

În acest context, tot mai multe firme reduc durata medie a contractelor imobiliare cu 30–50%. Un sediu clasic într-o clădire de birouri presupune, în mod obişnuit, un contract pe cinci ani, garanţii contractuale echivalente cu trei luni de chirie plus costuri de administrare şi investiţii iniţiale de 800–1.200 euro/mp pentru amenajare. Capitalul blocat în astfel de investiţii devine o vulnerabilitate într-un mediu economic instabil.

În schimb, modelul coworking oferă costuri lunare previzibile, integral deductibile şi fără investiţii iniţiale majore. Diferenţa devine esenţială în perioade de presiune pe lichidităţi. Reprezentanţii companiei susţin că, în actualul context, coworking-ul funcţionează ca un instrument de protecţie financiară, nu doar ca spaţiu de lucru.

Datele McKinsey indică faptul că peste 70% dintre companiile europene şi-au redus planurile de investiţii fixe, dar au majorat bugetele pentru soluţii flexibile şi outsourcing. Această tendinţă defineşte anul 2026 ca un an al reconfigurării costurilor, nu al expansiunii agresive.

Bucureştiul, sub media europeană la spaţii flexibile, dar cu potenţial ridicat

Conform datelor CBRE şi JLL, peste 30% din cererea nouă de birouri în Europa în 2025 a fost orientată către spaţii flexibile, iar tendinţa se accelerează în 2026. În Bucureşti, însă, spaţiile flexibile reprezintă sub 5% din stocul total de birouri, comparativ cu 10–15% în oraşe precum Londra sau Amsterdam.

Acest decalaj este interpretat ca o oportunitate de creştere. România este comparată cu Polonia de acum 7–8 ani, aflată într-o fază de adopţie accelerată, dar cu spaţiu semnificativ pentru diferenţiere şi maturizare.

Cele mai active companii pe piaţa spaţiilor flexibile sunt firmele internaţionale care intră pe piaţa locală cu echipe de 10–50 de angajaţi, scale-up-urile româneşti care evită blocarea capitalului şi multinaţionalele care îşi reduc suprafaţa de birouri cu 20–40%. Domeniile dominante sunt tech, servicii financiare, energie şi ESG, sectoare în care mobilitatea echipelor este ridicată.

Potrivit estimărilor, o companie care operează într-un spaţiu de coworking poate reduce costurile cu până la 30% faţă de un birou tradiţional, prin eliminarea cheltuielilor legate de mentenanţă, utilităţi şi amenajări.

Costuri mai mici decât în capitalele din regiune

Bucureştiul rămâne competitiv la nivel regional din perspectiva costurilor. Chiriile pentru birourile prime sunt situate în intervalul 18–22 euro/mp, comparativ cu 25–28 euro/mp în Varşovia, 26–30 euro/mp în Praga şi 28–35 euro/mp în Viena. Diferenţele pot ajunge la 50–90% în anumite scenarii, ceea ce transformă Capitala într-o opţiune atractivă pentru companiile în expansiune.

Rata de ocupare a spaţiilor de birouri flexibile a fost în medie de 80–90% în 2025, iar perioada medie de închiriere variază între un an şi doi ani pentru birourile private şi aproximativ 12 luni pentru zonele open-space.

La nivel global, segmentul coworking este estimat să depăşească 40 de miliarde de dolari până în 2030, potrivit Grand View Research. În Europa, piaţa este evaluată la peste 7 miliarde de dolari şi reprezintă aproximativ 2,5% din stocul total de birouri moderne.

În România, există peste 100 de spaţii de coworking şi aproximativ 70.000 mp de birouri flexibile în Bucureşti, reprezentând circa 2,3% din stocul total de birouri moderne. Nivelul redus de penetrare indică un potenţial de dezvoltare semnificativ în următorii ani.

De la „nice-to-have” la infrastructură critică

Operatorii din domeniu susţin că spaţiile flexibile trec de la statutul de opţiune alternativă la cel de infrastructură esenţială pentru companiile care urmăresc optimizarea costurilor şi flexibilitate contractuală. Designul, serviciile integrate şi tehnologia bazată pe inteligenţă artificială devin componente standard ale ofertei.

Birourile flexibile de tip managed şi turnkey câştigă teren, în special pentru echipe mai mari care doresc spaţii private personalizate, dar fără angajamente contractuale rigide. În paralel, proprietarii de clădiri testează propriile concepte de flex sau parteneriate cu operatori specializaţi.