Tot ce trebuie să știi despre piața imobiliară din România

Piața imobiliară este oglinda economiei, se spune. „Problema locuințelor ne divizează societățile și poate reprezenta un risc pentru democrațiile noastre”, spunea comisarul european Nicolas Schmit. Evoca o Europă în care, vreme de mai bine de 40 de ani, politicile de locuire i-au favorizat pe cei care investesc în locuințe, în detrimentul celor care trăiesc efectiv în ele.

Deși prețurile au avansat constant, ritmul pentru România este mai moderat, comparativ cu alte state membre

Trăită la nivel individual, problema locuințelor poate părea specifică orașului tău sau acestei țări. Dar prețurile greu accesibile ale locuințelor și chiriile exorbitante sunt, de fapt, o problemă la nivel continental. Potrivit Parlamentului European, între 2015 și 2023, în termeni absoluți, prețurile locuințelor în Uniunea Europeană au crescut, în medie, cu peste 50%. România este printre puținele țări sub această medie. Deși prețurile au avansat constant, ritmul este mai moderat comparativ cu alte state membre. Potrivit datelor furnizate de Eurostat, prețurile locuințelor în România au crescut cu aproximativ 35% de la începutul anului 2010, până în primul trimestru al lui 2025.

Dinamicile de pe piața imobiliară antrenează nenumărate consecințe la nivel social, de la o mobilitate profesională redusă, la întârzieri în formarea noilor familii. Cuplurile tinere ezită să-și cumpere case. Mulți nu părăsesc locuința părintească timp de ani buni după ce intră pe piața muncii. Refuză locuri de muncă în orașe cu prețuri ridicate pe piața imobiliară. Lucrurile ar putea să nu se schimbe prea curând, având în vedere că, după un 2023 cu ceva emoții, prețul apartamentelor și-au reluat cursul ascendent în România.

Turismul din Delta Dunării, sufocat de scumpiri și taxe

13:15

România și Republica Moldova fac front comun în finanțe

12:43

Vârsta medie la care tinerii părăsesc casa părintească
Sursa: Eurostat

Deocamdată, nu sunt semne că se va schimba ceva curând

Deși mulți s-au așteptat la ieftiniri bruște – în relație cu diverse evenimente care au zguduit lumea în ultimii cinci ani -, analiștii și dezvoltatorii par unanim de acord că prețurile vor continua, de fapt, să crească. Trendul este alimentat, în principal, de un dezechilibru istoric între cerere și ofertă specific pieței din România. Se adaugă, însă, și alte elemente în dinamică la nivel regional și național.

“Pe piață sunt acum și oportunități, și pericole, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru diversele segmente de cumpărători. Instabilitatea politică și economică, impredictibilitatea în general, afectează deopotrivă cele două categorii”, spune Ștefan Cherciu, de la Bravy Apartments. Dezvoltatorul ridică Landa Mall Electroprecizia, un ansamblu de 400 de apartamente în apropiere fabrica Ford din Craiova. O investiţie de 60 milioane de euro. Din perspectiva antreprenorilor, spune el, nu-ți mai poți face un plan de business pe termen lung.

“Creșterea TVA-ului la 21% de la 9%, care acum 2 ani era 5%, crește costul și frânează noile dezvoltări. Alte țări, printre care și Ungaria, micșorează TVA-ul și vin cu dobânzi mici, fixe, pentru prima casă. Eliminarea facilităților fiscale pentru firmele de construcții și pentru producătorii de materiale de construcții a mărit prețul pentru construcțiile noi și distruge acest sector. Foarte multe firme intra în concordat sau insolvență! Oamenii pleacă din țară. Totodată, costul cu finanțarea fiind foarte ridicat, omul de rând nu își mai permite să cumpere. Așa că mai așteaptă să vadă ce se întâmplă. Foarte mulți amână decizia de cumparare”, explică Ștefan Cherciu.

România rămâne o piață cu prețuri relativ accesibile

În impredictibilul general există, totuși, un punct fix, cu privire la care toți observatorii sectorului par să fie de acord. Prețurile locuințelor vor urca în continuare și tot ce putem spera este ca această creștere să rămână în limite rezonabile, pentru a preveni supraîncălzirea pieței.

Studiile arată, însă, că ni se par foarte mari niște prețuri care, de fapt, într-un tablou mai larg, sunt printre cele mai mici la nivel regional. România rămâne o piață cu prețuri relativ accesibile comparativ cu puterea de cumpărare, spun analiștii. Cel mai recent raport Deloitte Property Index (2025) arată că și anul acesta România se situează în fruntea țărilor cu cele mai ieftine locuințe – pe locul al patrulea, după Turcia, Bosnia și Herțegovina și Albania, cu un preț mediu de 1.676 EUR/mp în 2024, în creștere cu 11,5% față de 1.504 EUR/mp în 2023. (Studiul a acoperit principalele orașe din 28 de țări, inclusiv 21 din Uniunea Europeană). Același raport estimează că situația economică generală din România se va deteriora în următoarele luni, dar piața imobiliară va rămâne la fel și prețurile locuințelor vor crește.

Luxemburg, reintrodus în studiu după câțiva ani de absență, este cea mai scumpă țară, cu o medie de 8.760 EUR/mp în 2024. Deși, din perspectivă statistică, prețurile din România par a fi rezonabile, pentru mulți devin inaccesibile. Merită să fie luate în considerare și decalajele regionale, aflate, la rândul lor, în creștere: Cluj-Napoca a depășit pragul de 3.000 EUR/mp, în timp ce orașele mai mici se mențin sub 1.200 EUR/mp.

Prețul mediu oferit pentru o locuință în țările selectate
Sursa: Deloitte Property Index (2025)

20 de ani de schimbări pe piața imobiliară din România

Orice dinamică economică va crește prețurile, par să fi căzut de acord analiștii. Creșterea dobânzilor, inflația și explozia prețurilor pentru materialele de construcții au dus, în ultimii ani, la o ajustare generală a sectorului imobiliar la toate nivelurile, însă piața se redresează și se reașează. Colliers România sugerează că și o relansare cât de modestă a activității economice ar putea impulsiona încă și mai mult traiectoria pozitivă a pieței locuințelor. O piață a muncii stabilă, cu salarii în creștere, coroborat cu scăderea dobânzilor și cu un nivel al încrederii consumatorilor apropiat de cel din 2007-2008 sunt factori care susțin cererea.

“Oamenii caută acum proiecte bune, de calitate, eficiente energetic, care să aducă alte standarde vieții. Sunt și mult mai interesați de selectarea dezvoltatorilor. Doar cei serioși merg mai departe”, spune antreprenorul craiovean Ștefan Cherciu.

Toate presiunile ultimilor ani par să reseteze piața imobiliară, însă cea mai sigură schimbare va fi, de fapt, o orientare abruptă către bunele pratici și către viziunile contemporane privind construcțiile durabile, spune el. Această eră rațională, în care cumpărătorul are niște criterii clare și petrece mult timp pentru documentare înaintea achiziției, este un interval pe care Global Property Guide îl consideră o etapă de reziliența pieței, în ciuda șocurilor externe. Este doar cea mai recentă etapă distinctă din istoricul sinuos al ultimilor 30 de ani al pieței imobiliare din România.

Piața imobiliară din România a urmat o traiectorie foarte volatilă în ultimele două decenii

Probabil că cei mai mulți au rămas cu amintiri idealizate din perioada boom-ului spectaculos din perioada 2000 – 2007, era creșterii rapide a prețurilor locuințelor, alimentată de liberalizarea pieței, de creșterea economică puternică și de interesul investitorilor străini. Prețurile locuințelor au crescut de aproape cinci ori în acest interval, iar Bucureștiul și marile centre universitare (Cluj, Timișoara, Iași) înregistrau cele mai mari creșteri.

A urmat marea dezamăgire, o perioadă de corecții severe în perioada 2008 – 2014, declin antrenat de criza financiară globală. Piața imobiliară din România a intrat într-o perioadă de scădere abruptă, iar prețurile locuințelor s-au diminuat cu aproximativ 50% în medie. Cele mai afectate au fost proiectele rezidențiale noi, finanțate prin credit, care au rămas nevândute sau blocate în construcție. Lucrurile au început să se redreseze, treptat, din 2015, când economia a reintrat pe o traiectorie de creștere robustă. Programul guvernamental Prima Casă a susținut creditarea ipotecară.

Până în 2019, prețurile locuințelor au crescut anual cu 5–10%. Bucureștiul a redevenit un pol principal de atracție pentru cumpărători. În Cluj-Napoca, dinamica a fost și mai accelerată, ceea ce a dus orașul la cele mai ridicate prețuri pe mp din țară. Un nou test pentru piața imobiliară românească a venit în 2020, o dată cu criza sanitară. Piața a cunoscut o stagnare temporară, dar cererea s-a menținut relativ ridicată, datorită dobânzilor reduse.

Preferințele s-au schimbat destul de mult o dată cu criza sanitară

Începând din anul crizei sanitare, mulți cumpărători au început să caute apartamente mai mari și case cu curte, în special în zonele metropolitane din jurul marilor orașe. În 2021, piața a revenit pe creștere, susținută de revenirea consumului și de economiile acumulate în perioada lockdown-ului. Din 2022 începând, analiștii vorbesc de reziliența pieței, în ciuda șocurilor externe. Invazia Rusiei în Ucraina și inflația ridicată au adus o nouă perioadă de incertitudine.

Totuși, piața rezidențială din România a rezistat bine: cererea internă solidă și salariile în creștere au compensat dobânzile mai mari la credite. În 2022 și 2023, prețurile au continuat să urce, cu ritmuri moderate, între 7–12% anual, în funcție de oraș. Experții anticipează că dinamica pozitivă a cererii rezidențiale va continua și în 2025 și 2026 în România, deși sensibilitatea pieței la factorii macroeconomici și politici mai largi rămâne un aspect important.

Care sunt ultimele cifre de pe piețele imobiliare din Europa?

Analizele pentru următorul interval păstrează unele constante. Peste tot în Europa locuințele se scumpesc. Dacă judecăm dinamica ultimilor zece ani, între 2015 și 2024, prețurile locuințelor în UE au crescut cu 53%. Datele Eurostat și OECD arată că, în unele țări, prețul chiar s-a triplat. Motivele sunt diverse, de la creșterea prețurilor materialelor de construcții și a ratelor ipotecare, la oferta limitată și proliferarea modelului de achiziții de locuințe ca investiție. Din ce în ce mai mulți oameni cumpără imobile mai ales pentru prezervarea capitalului în perioade de inflație și destabilizare economică.

Toate acestea au generat niveluri impresionante de preț în anumite țări din Uniunea Europeană. De data asta, România nu face excepție, deși s-a aflat până acum, vreme de o decadă, sub media europeană. Mai nou, însă, are tendința de a se alinia acestor valori. Potrivit Eurostat, House Price Index (Indicele Prețurilor Locuințelor) a crescut cu 3,9% anual la T3 2024 (-1,3% ajustat cu inflația), reflectând aproape identic creșterea medie a UE de 3,8%.

Indicele pentru locuințe noi a urcat cu 6,8% anual (1,4% ajustat cu inflația). Locuințele existente au înregistrat o creștere mai moderată de 2,4% (-2,8% ajustat cu inflația).

Conform portalului Imobiliare.ro, prețul mediu listat pentru apartamente în România a ajuns la 1.710 EUR (1.791 USD) pe metru pătrat, marcând o creștere anuală de 14,0%. Dintre piețele importante, Cluj-Napoca a înregistrat cele mai ridicate prețuri, respectiv 3.000 EUR (3.142 USD)/mp, reflectând o creștere anuală de 15,7%. În București, prețul mediu listat s-a situat la 1.862 EUR (1.950 USD)/mp, în creștere cu 15,0% față de anul precedent.

Ungaria este, de fapt, campioana scumpirilor

În Europa ultimei decade, Ungaria este, de fapt, țara care a înregistrat cea mai spectaculoasă creștere. Locuințele au ajuns să coste de trei ori mai mult decât în 2015. În prezent, un apartament la Budapesta are un preț mediu cuprins undeva între 250.000 € și 1,5 milioane €. Urmează Islanda, unde prețurile sunt aproximativ de 2,5 ori mai mari decât în 2015, mai ales în zona capitalei Reykjavík, dar și în celelalte șase municipalități. Locuințele au prețuri medii de aproximativ 558.000 €.

Și în alte părți ale Europei, creșterea prețurilor locuințelor în ultimii 9 ani a fost semnificativă. Lituania, Portugalia, Cehia, Bulgaria, Estonia și Polonia au înregistrat prețuri mai mult decât duble. La polul opus se află Finlanda. Prețurile nu sunt chiar cu mult mai mari decât acum zece ani. Există, însă, diferențe mari între zonele rurale și Helsinki.

Prețurile locuințelor și chiriile în Uniunea Europeană. Sursa: Eurostat

Creștrea prețurilor în țările europene în ultimii 10 ani. Sursă: Eurostat

Prețuri medii și diferențe regionale în România

În România, un apartament are în prezent un preț mediu cuprins între 100.000 și 150.000 de euro. Lucrurile stau nuanțat, desigur, la nivel regional. Potrivit datelor din cel mai recent studiu Storia, prețul mediu al unei garsoniere (40 mp) în Cluj a fost de 123.480 euro. Prețul unui apartament cu două camere (55 mp) a fost de 169.785 euro. Iar prețul unui apartament cu trei camere (75 mp) a fost de 231.525 euro.

Datele rămân constante la nivel continental la acest capitol. În primul trimestru al lui 2025, prețurile locuințelor în Uniunea Europeană au crescut cu 5,7 % comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior. Chiriile au urcat cu 3,2 %, potrivit datelor furnizate de Comisia Europeană. Pe zona euro, creșterea prețurilor locuințelor a fost de 5,4 %. Comparații la nivel național arată diferențe notabile. România: +4,9 %, Ungaria: +12,1 %, Polonia: +6,6 %, Portugalia: +16,3 %, Bulgaria: +15,1 %.

Piața din România a reînceput să crească

Prognozele nu aduc prea multe surprize. Pentru România, experții prognozează că prețurile locuințelor vor continua să crească într-un ritm moderat, estimat la 3–7 % în 2026. Tendința însoțește o traiectorie de creștere a vânzărilor, începută în 2023. După o scădere a tranzacțiilor în 2023, piața imobiliară rezidențială din România a înregistrat o revenire notabilă în 2024. Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), aproape 169.000 de unități rezidențiale au fost vândute la nivel național, înregistrând o creștere de 6,63% față de anul precedent.

Cererea de locuințe a depășit cu mult așteptările în 2024, în ciuda previziunilor inițial prudente. Factorii cheie ai acestei creșteri au fost salariile în creștere, îmbunătățirea accesibilității și dobânzile fixe mai scăzute. Perspectiva reducerii dobânzilor le-a oferit multor cumpărători încredere să cumpere. În plus, unii au realizat că nu mai are rost să amâne decizia de cumpărare, având în vedere că prețurile continuă să crească, iar numărul locuințelor disponibile scade.

Regiunea București-Ilfov a reprezentat cea mai mare parte a tranzacțiilor, cu 36% din totalul pieței. Aproape 60.500 de unități rezidențiale au fost vândute aici, marcând o creștere de 7,66% față de anul precedent. Cea mai mare creștere a fost înregistrată în județul Iași, unde cererea a crescut cu 38,52% anual. Urmează județul Constanța cu o creștere de 17,84%. În contrast, județul Brașov a înregistrat o scădere de 11,05% a numărului de unități rezidențiale vândute.

Chiriile cresc și ele, pe măsură ce oameni nu-și mai permit locuințe

Pe piața imobiliară există două categorii de clienți, care gândesc și acționează diferit: clientul final și clientul investitor. Investitorii urmăresc obiective economice specifice întregii piețe europene. Clientul final, o persoană fizică sau o familie, probabil că va fi din ce în ce mai tensionat în procesul de achiziție. Este afectat direct de creșteri și face un minuțios studiu comparativ între rata la banca și prețul unei chirii.

În acest moment, rezultatul ar putea fi în favoarea chiriilor, în ciuda dezavantajelor pe care le implică această alegere. Situația este similară în Europa. Scăderea construcției de locuințe, pe fondul cererii uriașe, a creat un deficit de aproximativ 9,6 milioane de locuințe – sau 3,5 % din stocul existent. Lipsa a exercitat o presiune continuă asupra chiriilor. În același timp, investițiile masive în proprietăți imobiliare ca active, făcute inclusiv de fonduri speculative, reduc disponibilitatea locuințelor în piața tradițională și amplifică scumpirile chiriilor.

Ce s-a întâmplat în ultimii zece ani pe piața chiriilor?

Analiza ultimilor zece ani arată, și la acest capitol, creșteri constante în întreaga Europă, deși mai lente decât prețurile locuințelor. Între 2010 și sfârșitul lui 2024, chiriile în UE au crescut în medie cu 26,7%. Estonia aproape că s-au triplat (+212%), în Lituania au crescut cu 175%, iar în Islanda cu 120%. În Ungaria, chiriile sunt mai mult decât duble (+114%), iar în Grecia s-au redus cu 13%. În Turcia, chiriile sunt aproape de 8,8 ori mai mari decât acum un deceniu.

Și în marile orașe ale României, chiriile au urcat constant în ultimii ani. Tendințele au fost modelate de cererea ridicată și de oferta insuficientă de locuințe. Mulți români aleg să închirieze în loc să cumpere. Costurile mari de construcție și dificultățile în accesarea finanțării mențin presiunea pe piață. Proprietarii, confruntați cu taxe și impozite în creștere, transferă aceste costuri către chiriași. Inflația și fluctuațiile cursului euro sporesc efectiv povara asupra celor care închiriază. În acest context, chiriile continuă să urce, reflectând echilibrul fragil dintre cerere și ofertă și provocările structurale ale pieței imobiliare românești.

Chiriile continuă să crească la nivel național, oferta disponibilă scade în Capitală

De asemenea, România urmează trendurile europene și la acest capitol. Conform celui mai recent raport al platformei imobiliare Storia, chiriile în România au crescut în medie cu 15% în 2024 față de 2023. Activitatea generală pe piața închirierilor a fost mai redusă decât pe segmentul vânzărilor.

În 2025, prețurile medii ale chiriilor au fost cu 4% mai ridicate, în luna august, decât în aceeași perioadă a anului trecut. Comparativ cu luna iulie, acestea s-au menținut la un nivel similar, cu o creștere medie de 1%. Luând în calcul evoluția prețurilor pentru apartamentele cu 1 până la 4 camere, cea mai mare creștere procentuală anuală s-a înregistrat în Timișoara, cu 10%. La Sibiu, prețurile medii ale chiriilor au rămas la același nivel ca în perioada similară a anului trecut.

Cele mai mici chirii continuă să fie în Arad (360 EUR/lună), Craiova și Oradea (430 EUR). La polul opus, cele mai ridicate valori ale chiriilor continuă să fie în Sectorul 1 (750 EUR) și Sectorul 2 (650 EUR) din București, precum și în Cluj-Napoca (630 EUR), potrivit datelor Storia, platforma de imobiliare lansată de OLX.

Între 420 de euro și 2000 de euro chiria în București

În Capitală, chiriile lunare au variat între 420 EUR (461 USD) în cartierul Drumul Taberei și 2.000 EUR (2.197 USD) în Primăverii. Bucureștiul a concentrat majoritatea (61%) proprietăților listate pentru închiriere în cele șase mari orașe ale României. În același timp, raportul a notat o reducere considerabilă a ofertei disponibile în Capitală (-33% față de anul precedent).

În viitor, dinamica pieței de închirieri din România va fi probabil afectată de constrângerile persistente privind oferta nouă. Se adaugă presiuni legate de accesibilitatea achiziției de locuințe. Experții locali semnalează, de asemenea, o nouă generație de consumatori activi pe piață. Aceștia determină o schimbare a preferințelor pentru proprietăți de închiriat.

„Conceptul build-to-rent nu poate fi ignorat, mai ales în marile centre regionale, dar și în unele orașe secundare, care s-au dezvoltat rapid în ultimii ani. Generația Z poate sprijini ascensiunea acestui concept prin mentalitatea și prin valorile ei. Este o generație mai dispusă să accepte schimbarea”, a declarat Andreea Popa, Consultant Senior la Imobiliare.ro, citată de Global Property Guide.

Și costurile pentru întreținerea unei locuințe au crescut major

Costurile locuințelor, inclusiv utilitățile, au crescut semnificativ în multe state UE. Între 2015 și martie 2025, cea mai mare creștere a fost înregistrată în Estonia, urmată de Polonia și Cehia. În medie, în UE, aceste costuri au crescut cu peste 40%. Cea mai mică creștere a fost în Spania, puțin peste 20%. Comparativ cu media UE, Irlanda are cele mai scumpe costuri de locuire. Bulgaria are costurile cele mai mici, sub 40% din media UE.

În România, în 2024, oamenii au plătit, în medie, 242 de lei pentru întreținerea apartamentelor de bloc. La aceste costuri se adaugă o medie de 646 de lei pe lună pentru utilități. Sunt incluse în calcul facturile de gaze naturale, energie electrică, apă-canal, salubritate și serviciile de telecomunicații (TV, telefonie și internet). Factura pentru gaze naturale ajunge, în lunile de iarnă, în medie, până la 446 lei. Având în vedere fluctuațiile ultimelor luni, aceste date s-ar putea schimba.

Cât investesc europenii în locuințe și unde este România?

Europenii alocă în medie peste 5% din PIB pentru investiții în locuințe. România se situează mult sub această medie. Acest decalaj semnificativ reflectă atât puterea mai redusă de cumpărare, cât și o piață imobiliară încă subdezvoltată, comparativ cu țările vest-europene.

În 2023, ciprioții au investit echivalentul a 8,6% din PIB-ul țării în proprietăți. În acest clasament urmează Italia (7%), Germania (6,9%) și Franța (6,4%). Cea mai mică rată a fost în Polonia (2,2%) și Grecia (2,3%), media UE fiind 5,8% din PIB, aproximativ un trilion de euro. România a înregistrat o pondere de aproximativ 2,70 % în decembrie 2024 conform datelor Eurostat.