România se apropie de modelul occidental al chiriei. Tot mai mulți tineri renunță la ideea de a cumpăra o locuință

Piața imobiliară din România traversează una dintre cele mai dificile perioade pentru cei care își doresc să devină proprietari. Creșterea accelerată a prețurilor la apartamente și case, combinată cu avansul mult mai lent al veniturilor populației, transformă achiziția unei locuințe într-un obiectiv tot mai greu de atins pentru numeroase familii.

Potrivit unei analize realizate de compania de consultanță Frames, România riscă să urmeze modelul unor state occidentale în care tot mai mulți oameni locuiesc cu chirie pe termen lung, în timp ce o parte semnificativă a fondului locativ ajunge în proprietatea investitorilor și a fondurilor de investiții. Experții avertizează că dezechilibrul dintre cerere și ofertă, investițiile speculative și dezvoltarea accelerată a pieței de închirieri pe termen scurt contribuie la creșterea continuă a prețurilor și la îndepărtarea visului de a avea o casă proprie, conform News.ro.

Prețurile locuințelor cresc mai repede decât salariile

În marile orașe ale țării, diferența dintre puterea de cumpărare a populației și costul unei locuințe devine tot mai evidentă.

România are al doilea cel mai mic raport taxe/PIB din UE. Veniturile fiscale europene au crescut cu 401 miliarde de euro în 2025

15:33

Datoria marilor companii de tehnologie pentru investițiile în AI poate pune presiune pe piețele europene de obligațiuni. Oferta ar putea crește cu 83% în 2027

14:06

În București, un apartament cu două camere într-o zonă considerată accesibilă poate costa între 120.000 și 180.000 de euro. Raportat la salariile medii nete din Capitală, care se situează în jurul valorii de 1.200-1.400 de euro pe lună, achiziția unei astfel de proprietăți presupune echivalentul veniturilor obținute în aproape un deceniu.

Calculele devin și mai dificile dacă sunt luate în considerare cheltuielile curente ale unei familii, precum hrana, utilitățile, transportul sau educația copiilor. În realitate, perioada necesară pentru economisirea unei sume suficiente pentru cumpărarea unei locuințe este mult mai mare.

Situația este și mai complicată în Cluj-Napoca, unde prețurile au depășit în multe zone pragul de 2.500-3.000 de euro pe metru pătrat. Chiar dacă veniturile sunt peste media națională, acestea nu au reușit să țină pasul cu ritmul scumpirilor.

Fenomenul nu mai este limitat doar la București și Cluj. Orașe precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Iași sau Constanța au înregistrat, la rândul lor, creșteri consistente ale prețurilor, ceea ce reduce semnificativ șansele cumpărătorilor aflați la prima achiziție.

Capitalul investițional schimbă regulile jocului

Specialiștii susțin că una dintre cauzele principale ale exploziei prețurilor este reprezentată de intrarea masivă a capitalului investițional în piața imobiliară.

În ultimii ani, apartamentele au devenit pentru mulți investitori o alternativă atractivă la depozitele bancare sau alte instrumente financiare. Astfel, numeroase locuințe sunt cumpărate nu pentru a fi locuite, ci pentru a genera profit prin revânzare sau aprecierea valorii în timp.

Analiza Frames arată că, în unele orașe mari, între 30% și 40% dintre apartamentele din proiectele rezidențiale noi sunt achiziționate încă din faza de construcție de investitori care urmăresc câștiguri ulterioare. Acest fenomen creează o competiție inegală între cumpărătorii obișnuiți și investitorii care dispun de resurse financiare semnificative și pot cumpăra mai multe unități simultan.

Dezvoltatorii imobiliari preferă adesea astfel de clienți deoarece încasează rapid sume importante și reduc riscurile comerciale ale proiectelor.

Mii de apartamente rămân goale ani la rând

Un alt efect al investițiilor speculative este apariția unui număr tot mai mare de locuințe neocupate. Multe apartamente sunt cumpărate exclusiv ca formă de conservare a capitalului și rămân goale perioade îndelungate. Proprietarii preferă să aștepte creșterea valorii de piață în loc să le închirieze. Datele citate în analiză arată că în București numărul locuințelor neocupate a crescut semnificativ în ultimii zece ani, depășind 218.000 de unități.

În aceste condiții, deși se construiesc constant ansambluri rezidențiale noi, o parte importantă din fondul locativ nu ajunge efectiv pe piața închirierilor sau a vânzărilor către populație. Specialiștii consideră că această situație contribuie la menținerea unui nivel ridicat al prețurilor și limitează accesul la locuințe pentru familiile cu venituri medii.

Airbnb și Booking au schimbat piața imobiliară

Expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt a avut, de asemenea, un impact major asupra pieței rezidențiale.

În zonele centrale și turistice ale marilor orașe, numeroși proprietari au ales să transforme apartamentele în spații destinate turiștilor, deoarece veniturile obținute sunt adesea mai mari decât în cazul închirierii tradiționale. Rezultatul este o reducere a numărului de locuințe disponibile pentru rezidenții permanenți și o presiune suplimentară asupra prețurilor.

Fenomenul nu este specific doar României. În marile orașe europene, dezvoltarea accelerată a platformelor de tip Airbnb a generat proteste și intervenții ale autorităților.

Barcelona reprezintă unul dintre cele mai cunoscute exemple. În anumite cartiere, populația permanentă a scăzut considerabil, iar autoritățile au decis să limiteze drastic închirierile turistice pentru a readuce locuințele în circuitul rezidențial.

Experții apreciază că măsurile anunțate recent pentru reglementarea activităților de închiriere pe termen scurt ar putea avea efecte și în România, prin creșterea numărului de apartamente disponibile pe piața clasică.

Tinerii rămân tot mai mult în casa părinților

Una dintre cele mai vizibile consecințe ale crizei accesibilității locuințelor este amânarea independenței financiare și rezidențiale a tinerilor. Datele statistice arată că aproximativ 40% dintre românii cu vârste între 25 și 34 de ani locuiesc în continuare împreună cu cel puțin unul dintre părinți. Pentru mulți dintre ei, cumpărarea unei locuințe este imposibilă din cauza prețurilor ridicate și a condițiilor de creditare.

Chiar și în cazul celor care reușesc să obțină un credit ipotecar, rata lunară poate reprezenta o parte foarte mare din venitul familiei, ceea ce reduce semnificativ nivelul de trai și capacitatea de economisire. Experții avertizează că această situație poate avea efecte pe termen lung asupra natalității, mobilității forței de muncă și dezvoltării economice.

Apel pentru reglementări și politici publice

Autorii analizei consideră că statul trebuie să joace un rol mai activ în echilibrarea pieței imobiliare. Printre măsurile propuse se numără modernizarea legislației privind chiriile, combaterea evaziunii fiscale din sectorul închirierilor și adaptarea programelor de sprijin pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție.

De asemenea, specialiștii susțin că este nevoie de mai multă transparență privind modul în care sunt prezentate evoluțiile prețurilor pe platformele de anunțuri și de o monitorizare atentă a eventualelor practici speculative.

În lipsa unor măsuri eficiente, tendința actuală ar putea continua, iar accesul la proprietate ar deveni din ce în ce mai dificil pentru generațiile tinere.