Boom-ul locuințelor continuă în Peninsula Iberică, dar autoritățile încep să ia măsuri de precauție

Spania și Portugalia traversează una dintre cele mai dinamice perioade pentru piața rezidențială din ultimii ani, însă ritmul accelerat al creșterii prețurilor și al creditării determină autoritățile de supraveghere să monitorizeze mai atent evoluțiile din sector. Deși experții nu consideră că există riscul iminent al unei bule imobiliare similare celei dinaintea crizei financiare din 2008, băncile centrale și organismele de reglementare analizează deja măsuri preventive.

Cererea ridicată de locuințe, alimentată de creșterea economică, imigrație și oferta limitată de proprietăți, a împins prețurile la niveluri record în ambele state. În primul trimestru al anului, locuințele din Spania s-au scumpit cu 12,9% comparativ cu aceeași perioadă din 2025, în timp ce Portugalia a înregistrat o creștere de 17,8%, cea mai mare din Uniunea Europeană. Această evoluție a atras atenția autorităților, care încearcă să evite repetarea dezechilibrelor ce au precedat criza financiară globală, arată Reuters.

Creditarea ipotecară crește, însă piața rămâne diferită față de perioada dinaintea crizei din 2008

Pe fondul cererii solide, băncile au intensificat competiția pentru acordarea de credite ipotecare. În Spania, volumul împrumuturilor pentru locuințe a urcat la aproximativ 496 de miliarde de euro în primul trimestru din 2026, cel mai ridicat nivel din ultimii aproape opt ani.

Construcțiile au crescut cu 13,9% în primul semestru. Lucrările la clădirile rezidențiale au urcat cu peste 21%

15:46

PACT cere criterii de risc verificabile pentru rambursarea TVA: „Riscul fiscal trebuie legat de faptă și de operațiunile analizate”

15:04

Totodată, a crescut și ponderea creditelor acordate cu un raport ridicat între valoarea împrumutului și valoarea locuinței (LTV). La sfârșitul anului trecut, 15,6% dintre noile credite depășeau pragul de 80% din valoarea proprietății, față de doar 10,8% la începutul lui 2024.

Cu toate acestea, specialiștii subliniază că situația actuală diferă semnificativ de cea care a precedat colapsul pieței imobiliare din 2008. Nivelul general al îndatorării este mai redus, iar criteriile de creditare rămân, în ansamblu, mai prudente.

Portugalia introduce primele restricții pentru noii debitori

Autoritățile portugheze au decis deja să adopte măsuri pentru temperarea ritmului de creditare. Banca centrală a solicitat instituțiilor financiare să reducă limita maximă dintre rata lunară și venitul solicitantului, coborând pragul de la 50% la 45% pentru noile credite ipotecare. În paralel, creditarea locuințelor în Portugalia a avansat cu peste 10% în primul trimestru, cel mai rapid ritm înregistrat în ultimele două decenii.

În Spania, autoritățile urmăresc evoluția concurenței dintre bănci și analizează dacă aceasta conduce la relaxarea standardelor de acordare a împrumuturilor. Fondul Monetar Internațional a recomandat deja introducerea unor limite privind raportul dintre credit și valoarea locuinței, însă banca centrală spaniolă nu intenționează, deocamdată, să impună restricții.

Specialiștii spun că problema reală este lipsa locuințelor, nu accesul la credite

Mai mulți analiști consideră că limitarea creditării nu ar rezolva cauza principală a scumpirilor. Potrivit experților din sectorul financiar, creșterea accelerată a prețurilor este determinată în primul rând de oferta insuficientă de locuințe și de cererea ridicată generată de performanța economiei spaniole și de fluxurile consistente de imigrație.

În opinia acestora, restricționarea accesului la credite ar putea reduce temporar cererea, însă nu ar rezolva problema structurală reprezentată de numărul redus de locuințe disponibile.

Creditele cu dobândă fixă reduc riscurile pentru populație

Un alt element care diferențiază actuala piață de cea dinaintea crizei financiare este structura împrumuturilor. Dacă înainte de 2008 majoritatea creditelor ipotecare erau acordate cu dobândă variabilă, în prezent cele mai multe contracte noi din Spania sunt încheiate cu dobândă fixă. Astfel, riscul creșterii ratelor este transferat într-o măsură mai mare către instituțiile financiare, iar gospodăriile sunt mai bine protejate împotriva fluctuațiilor dobânzilor.

Analiștii de la agențiile de rating susțin că majorarea ponderii creditelor cu un raport LTV ridicat reflectă în special apetitul clienților cu venituri peste medie, nu o relaxare generalizată a standardelor de creditare.

Unele bănci sunt dispuse să finanțeze chiar și 90% sau 100% din valoarea unei locuințe pentru clienții cu venituri ridicate și stabilitate financiară, însă astfel de produse sunt destinate unui segment restrâns al pieței.

În plus, chiar dacă locuințele continuă să se scumpească, ajustate cu inflația, prețurile din Spania rămân încă sub nivelul maxim atins înaintea crizei din 2007. Economiștii apreciază că, în lipsa unei creșteri consistente a ofertei de locuințe și pe fondul unei economii solide, presiunile asupra prețurilor ar putea continua și în perioada următoare.