Nouă provocare pentru viitorul guvern: regulile din PNRR riscă să blocheze piața imobiliară și să reducă veniturile bugetare

România ar putea lăsa moștenire viitorului guvern o nouă problemă economică, generată de legislația adoptată în cadrul reformelor asumate prin PNRR. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), care preia o serie de reguli introduse după scandalul Nordis, este criticat pentru că, în încercarea de a proteja cumpărătorii de locuințe, ar putea îngreuna finanțarea proiectelor imobiliare și afecta inclusiv veniturile bugetului de stat.

Miza este importantă deoarece sectorul construcțiilor antrenează o rețea extinsă de activități, de la dezvoltatori și bănci până la constructori, furnizori și servicii conexe. Blocarea proiectelor poate avea, astfel, efecte mult dincolo de piața imobiliară.

Reguli care pot elimina dezvoltatorii mici

Una dintre prevederile contestate este cea referitoare la rezervarea unei locuințe. Potrivit regulilor preluate în CATUC, perioada rezervării este limitată la 60 de zile, iar suma poate reprezenta cel mult 5% din preț, în caz contrar existând riscul nulității absolute.

România riscă o criză de aprovizionare cu motorină în această iarnă: prețurile au crescut cu aproape 40%, iar stocurile disponibile sunt mai mici decât sugerează cifrele oficiale

14:02

Parlamentul European aprobă noi reguli pentru drepturile pasagerilor: rambursări mai clare, termene stricte și protecție sporită pentru călători

12:53

Intenția de a împiedica folosirea abuzivă a banilor cumpărătorilor este legitimă. Problema apare însă atunci când regula este aplicată uniform unei piețe în care dezvoltatorii au capacități financiare foarte diferite.

Un dezvoltator mare, cu acces la finanțare bancară și capital suficient, poate suporta mai ușor limitarea finanțării provenite din vânzările timpurii. Pentru o companie mică sau medie, aceeași regulă poate face diferența dintre pornirea și abandonarea unui proiect.

În acest scenariu, o măsură concepută pentru protejarea cumpărătorilor ar putea reduce concurența, limita numărul de proiecte noi și, în cele din urmă, diminua oferta de locuințe. Mai puțină ofertă într-o piață cu cerere ridicată poate însemna și presiuni suplimentare asupra prețurilor.

Ce se întâmplă cu banii din avans?

Construcția unui bloc începe cu mult înainte ca primele apartamente să poată fi vândute. Dezvoltatorul trebuie să achiziționeze terenul, să plătească proiectarea, studiile, avizele și taxele, să contracteze constructorul și să obțină finanțarea necesară.

CATUC introduce reguli privind utilizarea sumelor plătite de cumpărători și prevede limite pentru anumite categorii de cheltuieli. Pentru partea de rezistență, plafonul menționat este de 25% din preț, iar pentru instalații de 20%.

Problema semnalată de mediul de afaceri este că nu rezultă suficient de clar ce se întâmplă cu diferența de 55%. Pot fi finanțate proiectarea, achiziția terenului, taxele, costurile bancare, fațadele, finisajele, lifturile sau branșamentele?

Lipsa unor delimitări clare poate crea dificultăți într-o industrie în care un proiect presupune sute de unități și numeroase contracte. Interpretarea regulilor poate deveni astfel la fel de importantă ca prevederea în sine.

„Digitalizarea” poate aduce noi blocaje

Un alt mecanism problematic este cel referitor la validarea plăților din conturile dedicate proiectului. Ideea este ca banii cumpărătorilor să fie utilizați efectiv pentru dezvoltarea imobilului, ceea ce reprezintă un principiu justificat.

Însă apar întrebări legate de persoana care validează plata și de responsabilitatea acesteia. Ce anume trebuie verificat? Calitatea lucrării, existența facturii, destinația banilor sau încadrarea cheltuielii într-o anumită etapă a proiectului?

Dacă plata este refuzată, nu este suficient de clar cine stabilește dacă decizia a fost justificată și cine răspunde pentru eventualele consecințe asupra proiectului.

Protecția cumpărătorului poate scumpi locuințele

Noile reguli pot avea și un efect paradoxal asupra celor pe care încearcă să îi protejeze.

Dacă un dezvoltator nu mai poate utiliza în mod flexibil finanțarea obținută în faza inițială a proiectului, trebuie să apeleze într-o măsură mai mare la capital propriu sau la credite bancare. Ambele variante au costuri.

Dobânzile, costul capitalului și riscul suplimentar sunt elemente care intră în calculul economic al unui proiect. Dacă aceste costuri nu pot fi absorbite de dezvoltator, proiectul poate fi amânat sau abandonat. Dacă sunt transferate către cumpărător, prețul locuinței crește.

Astfel, o legislație menită să ofere mai multă siguranță cumpărătorilor poate ajunge să reducă oferta și să majoreze costurile de dezvoltare.

Amenzile ridică alte semne de întrebare

Un alt punct sensibil este sancțiunea de 1% din cifra de afaceri. Pentru o companie cu o cifră de afaceri de 20 de milioane de euro, aceasta ar însemna 200.000 de euro, iar pentru una cu 500 de milioane de euro, cinci milioane de euro.

Problema este dacă sancțiunea păstrează o proporție rezonabilă față de gravitatea abaterii și dacă normele permit stabilirea fără echivoc a faptei sancționabile.

Dificultăți pot apărea și în cazul societăților nou-înființate, utilizate frecvent ca vehicule pentru dezvoltarea unui singur proiect. Dacă o astfel de companie nu are o cifră de afaceri relevantă în anul anterior, baza de calcul a amenzii poate deveni o nouă sursă de incertitudine.

Riscuri juridice și constituționale

O legislație cu sancțiuni importante trebuie să fie clară și previzibilă. Dacă dezvoltatorii nu pot determina exact ce cheltuieli sunt permise, cum se calculează plafoanele sau în ce condiții o plată poate fi blocată, apare o problemă de securitate juridică.

În plus, intervenția statului trebuie să păstreze un echilibru între protecția cumpărătorilor și libertatea economică. Combaterea abuzurilor este necesară, însă măsurile adoptate nu ar trebui să împiedice funcționarea proiectelor legitime.

Efectul final poate ajunge la buget

Miza depășește relația dintre dezvoltator și cumpărător. Un proiect imobiliar înseamnă salarii, contribuții, TVA, impozite, activitate pentru constructori, producători de materiale, transportatori, bănci și numeroși furnizori.

Dacă proiectele sunt blocate sau reduse, activitatea economică se contractă, iar statul poate încasa mai puține venituri.

Problema care a dus la înăsprirea regulilor este reală: cumpărătorii trebuie protejați împotriva fraudelor și a utilizării necorespunzătoare a avansurilor. Însă între protecție și blocarea mecanismului de finanțare există o diferență importantă.