Probleme în paradisul imobiliar din Florida: boom, suprasaturare și declin

Florida, unul dintre marii câștigători ai boomului imobiliar stimulat de moda relocărilor din pandemie, a atras milioane de americani cu promisiunea plajelor, a climatului blând și, mai ales, cu seria avantajelor create de lipsa impozitului pe venit. Acum, însă, acest paradis imobiliar trece printr-o criză de accesibilitate, are probleme majore legate de asigurările pentru dezastre naturale și își sperie rezidenții cu facturi tot mai mari la taxele pe proprietate. Migrația netă către Florida s-a prăbușit față de apogeul din 2022. Proprietarii de apartamente vechi nu mai găsesc cumpărători, iar prețurile locuințelor au înregistrat cea mai mare scădere procentuală din ultimii 10 ani, cu perspective de continuare a declinului, se arată într-o analiză Business Insider.

Poate părea tentant să considerăm Florida o excepție, o curiozitate climatică și economică a Statelor Unite, comenteză sursa citată. În realitate, subliniază Business Insider, ceea ce se întâmplă în acest stat reflectă fidel tendințele care afectează întreaga piață imobiliară americană. Regiuni precum sud-vestul și sud-estul SUA încep să prezinte simptome similare. Riscurile climatice nu mai sunt doar o preocupare în zonele de coastă. Iar problemele majore – dobânzi mari la credite ipotecare, prețuri care nu revin la nivelurile de dinaintea pandemiei, incertitudine economică – afectează întreg teritoriul. Florida nu este o anomalie, ci o versiune amplificată a realității imobiliare americane.

Foto: Shutterstock

Premieră economică în Cuba: comerțul privat depășește statul în retail

22:10

Lovitură de proporții pentru imperiul Kering: vânzările Gucci s-au prăbușit cu 25%

21:28

Probleme în paradisul imobiliar din Florida

Povestea pieței imobiliare din Florida poate părea complicată, dar ea se reduce, de fapt, la o lecție clasică de economie: echilibrul dintre cerere și ofertă. Pandemia a declanșat cererea. O cerere fără precedent: angajați cu gulere albe, entuziasmați de evadarea din birouri, baby boomeri aflați la vârsta pensionării și americani care visau la un trai mai relaxat – cu toți au văzut în Florida destinația ideală. Prețurile erau încă rezonabile, mai ales pentru cei care veneau din marile orașe, sătui de chirii exorbitante sau locuințe sufocante. Între aprilie 2020 și iulie 2024, Florida a câștigat net aproximativ 1,8 milioane de noi rezidenți, potrivit estimărilor Biroului de Recensământ – concurând constant pentru titlul de stat cu cea mai rapidă creștere din SUA.

Acești nou-veniți aveau nevoie de locuințe. Iar dezvoltatorii din Florida, deja obișnuiți cu continua expansiune, au răspuns prompt. Între aprilie 2020 și iulie 2024, în acest stat s-au construit peste 760.000 de locuințe noi, o creștere de aproape 8% a fondului locativ. Florida deține circa 6,8% din populația SUA, dar a emis aproape 12% din totalul permiselor de construcție la nivel național în 2023. Pe scurt, s-a construit frenetic. Dar nici măcar acest ritm accelerat nu a reușit să țină pasul cu fluxul de migranți, investitori și cumpărători de case de vacanță. Rezultatul? Prețurile au explodat. Potrivit Redfin, prețul mediu al unei locuințe în Florida a atins 423.000 de dolari în aprilie 2024, o creștere de 61% față de începutul pandemiei.

În ultimii patru ani, s-a construit frenetic pentru aproape două milioane de noi rezidenți

Mulți dintre noii sosiți au ajuns să regrete mutarea. Prea cald, prea scump sau pur și simplu… „nu e acasă”. Iar când o ofertă generoasă de locuințe întâlnește o cerere în scădere, rezultatul e previzibil: prețuri în declin. S-a întâmplat deja în Texas. În Austin, de pildă, prețurile locuințelor au scăzut cu aproximativ 14% față de vârf, potrivit Redfin, comentează sursa citată.

Florida se află acum pe același drum. Dobânzile mari au descurajat creditarea, cererea a scăzut, iar dezvoltatorii au început să reducă prețurile, să suporte costuri de închidere a tranzacțiilor și să ajute clienții cu dobânzi mai mici. În ciuda acestor eforturi, primăvara – sezonul clasic de vânzări – nu a adus vreo revenire semnificativă.

La toate acestea se adaugă factori specifici Floridei. Uraganele de pe coasta de vest au agravat o criză deja existentă a asigurărilor. Primele de asigurare au crescut vertiginos – în medie cu 45% între 2017 și 2022. Mai multe companii de asigurări au părăsit complet piața. Iar taxele de asociație (HOA) și costurile de întreținere ale apartamentelor vechi au dus la blocaje pe segmentul imobiliar. Conform Redfin, în 2024, patru dintre cele mai mari metropole ale Floridei – Tampa, Miami, Orlando și Fort Lauderdale – s-au aflat printre regiunile cu cea mai mare scădere a migrației interne.

Deocamdată, prețurile de vânzare din Florida au scăzut cu doar 3% față de vârful din primăvara anului 2024 – o corecție modestă, nu o prăbușire. Însă mulți analiști cred că declinul este abia la început.

Foto: Shutterstock

Suprasaturare și incertitudine

Un raport recent al companiei de analiză imobiliară Parcl Labs a oferit evaluări „bullish” sau „bearish” pentru 42 de piețe din SUA. Miami și Jacksonville au primit perspective pozitive, dar Orlando, Tampa, Lakeland, Deltona, North Port și Cape Coral au fost catalogate drept „vulnerabile”. Motivul? O ofertă excesivă de locuințe disponibile la vânzare.

„Este o cantitate ridicolă a ofertei”, a declarat Trevor Bacon, CEO-ul Parcl.

Până și cei mai optimiști dezvoltatori admit că se așteaptă la o scădere a prețurilor în 2025. Într-o convorbire cu analiștii, Jon Jaffe, președinte și co-CEO al Lennar, unul dintre cei mai mari dezvoltatori din SUA, spunea că piața din Florida (dar și cea din Texas) are nevoie de stimulente speciale pentru a funcționa.

Florida rămâne atrăgătoare, dar… cu rezerve

În ciuda provocărilor, mulți rămân optimiști în privința viitorului Floridei. Clima și lipsa impozitului pe venit continuă să atragă. Dar comedown-ul după euforia pandemică va fi dureros.

„Mi-e dor de plajă. Mi-e dor de prieteni”, spune el. „Dar, sincer, nu mai simțeam că e acasă”.

Zach Janik avea toate șansele să rămână „rezident pe viață” în Florida, comentează Business Insider. Născut și crescut în West Palm Beach, și-a petrecut majoritatea anilor de adult în St. Augustine, un orășel de coastă din nord-estul statului. În 2018, cu puțin înainte de a împlini 30 de ani, și-a cumpărat o casă cochetă, cu trei dormitoare, pentru 195.000 de dolari. Viața părea liniștită.

La câțiva ani după izbucnirea pandemiei de COVID-19, locul pe care îl numea „acasă” devenise de nerecunoscut. Zona St. Augustine era invadată de nou-veniți, iar cartiere întregi de case standardizate se înălțau, pentru a face față cererii tot mai mari. Drumurile deveniseră un calvar, iar Janik, care lucra în vânzări, pierdea ore întregi în trafic pentru a ajunge la clienți. Chiar dacă ar fi vrut să se mute în altă parte a Floridei, nu și-ar fi permis – prețurile locuințelor urcaseră atât de mult încât și o casă modestă, ca a lui, devenise inaccesibilă.

Zach Janik s-a mutat, în 2023, în Hershey, Pennsylvania. A schimbat dezvoltarea haotică din St. Augustine pe munți și imobiliare mai accesibile. Casa lui din Florida s-a vândut cu 345.000 de dolari – un câștig de 77% în mai puțin de cinci ani. Din păcate, comentează editorialiștii Business Insider, astfel de povești despre „paradisul pierdut” sunt tot mai frecvente și devin măsura unui fenomen: declinul boomului imobiliar din Florida.