România imobiliară, împărțită în mai multe viteze. De ce plătesc unii de trei ori mai mult pe apartamente decât alții

Piața imobiliară din România continuă să se fragmenteze, iar diferențele de preț dintre orașe au ajuns la niveluri istorice. În unele reședințe de județ, un metru pătrat util costă sub 1.000 de euro, în timp ce în marile centre economice depășește 3.300 de euro, ceea ce înseamnă o diferență de peste trei ori între piețe aparent din aceeași țară.

Datele pentru luna mai 2026 arată clar o structură imobiliară inegală, în care doar câteva orașe concentrează cea mai mare parte a cererii, a investițiilor și a proiectelor rezidențiale noi. În același timp, zeci de orașe mai mici rămân cu prețuri reduse, dar și cu o dinamică economică limitată. În total, 24 de reședințe de județ au prețuri medii sub 1.500 de euro/mp, în timp ce doar șase orașe depășesc pragul de 2.000 de euro/mp, semn că piața se concentrează tot mai mult în jurul câtorva poli urbani majori, scrie adevărul.ro.

Orașele ieftine și orașele scumpe: două Românii imobiliare diferite

La baza clasamentului se află orașe precum Reșița, unde prețul mediu este de aproximativ 952 de euro/mp, urmată de Brăila, Giurgiu, Alexandria și Piatra-Neamț. În aceste zone, piața este stabilă, dar cu puține proiecte rezidențiale noi și cu o cerere relativ redusă.

Bursa de Valori București începe săptămâna pe roșu. Investitorii au tranzacționat acțiuni de peste 125 de milioane de lei

11:31

Cum pot investitorii de retail să cumpere acțiuni la IPO-ul SpaceX?

08:33

Specialiștii arată că prețurile scăzute nu înseamnă automat accesibilitate mai mare, ci reflectă adesea migrația populației către orașele mai dezvoltate și lipsa investițiilor consistente în construcții noi.

La polul opus, Cluj-Napoca rămâne lider detașat al pieței imobiliare din România, cu prețuri care trec de 3.300 de euro/mp. Bucureștiul și Brașovul se apropie de 2.300 de euro/mp, în timp ce Constanța a depășit pragul de 2.000 de euro/mp.

În aceeași categorie de creștere accelerată intră și Sibiu, cu peste 2.000 de euro/mp, dar și Craiova, care a înregistrat o evoluție rapidă în ultimii ani, urcând de la aproximativ 1.625 de euro/mp în 2024 la peste 2.100 de euro/mp în prezent.

Timișoara și Iași intră în zona „psihologică” de 2.000 euro/mp

Tot mai multe orașe mari se apropie de un nou prag de referință pentru piața rezidențială urbană. Timișoara a ajuns la circa 1.948 euro/mp, iar Iași la 1.990 euro/mp, ambele fiind foarte aproape de nivelul simbolic de 2.000 de euro/mp.

Această zonă de prețuri marchează o tranziție importantă în piață, unde cererea ridicată și dezvoltarea economică împing valorile imobiliare spre niveluri comparabile cu marile centre urbane din Europa de Est.

În aceste orașe, presiunea vine în principal din migrația internă, din dezvoltarea universitară și din creșterea numărului de locuri de muncă în sectoare precum IT, servicii și industrie.

De ce cresc diferențele între orașe

Economiștii și specialiștii imobiliari identifică mai mulți factori care explică polarizarea pieței.

În primul rând, dezvoltarea rezidențială nouă este concentrată în orașele mari, unde investitorii obțin randamente mai bune. În al doilea rând, migrația internă continuă să favorizeze centrele economice și universitare. În al treilea rând, diferențele de venituri dintre regiuni influențează direct capacitatea de cumpărare.

Un expert din domeniu explică faptul că dezechilibrul dintre cerere și ofertă este principalul motor al acestor diferențe: în marile orașe, cererea este constant alimentată de locuri de muncă și investiții, în timp ce în orașele mici oferta este limitată, iar cererea stagnează sau scade.

Salariile cresc în paralel cu prețurile locuințelor

Evoluția pieței imobiliare este strâns legată de nivelul veniturilor. În orașele cu cele mai mici prețuri, salariile nete medii se situează între 4.000 și 4.800 de lei, în timp ce în centrele mari depășesc frecvent 5.500–6.500 de lei.

Orașe precum Cluj-Napoca, București, Brașov, Sibiu, Timișoara, Iași sau Constanța se află în vârful ierarhiei atât la venituri, cât și la prețurile locuințelor, ceea ce menține cererea ridicată și susține nivelurile actuale ale pieței.

În zona mediană se află orașe ca Brăila, Focșani sau Piatra-Neamț, unde salariile sunt mai ridicate decât în orașele mici, dar insuficiente pentru a genera o explozie a prețurilor imobiliare.

Cluj-Napoca, excepția care domină piața

Cluj-Napoca rămâne cazul aparte al pieței imobiliare românești. Orașul combină cele mai ridicate prețuri la locuințe cu unele dintre cele mai mari salarii din țară, ceea ce creează un cerc economic care susține constant creșterea valorii proprietăților.

Specialiștii consideră că acest mix între putere de cumpărare ridicată, cerere constantă și dezvoltare urbană accelerată explică de ce Clujul se menține în fruntea clasamentului național, departe de restul orașelor.