România, printre țările cu cele mai ieftine locuințe din Europa, dar cu orașe „surpriză” mai scumpe decât Capitala

România rămâne una dintre destinațiile europene unde prețurile locuințelor sunt încă accesibile comparativ cu restul continentului, însă ritmul de creștere al pieței atrage atenția. Conform raportului Deloitte Property Index 2025, țara noastră ocupă locul al patrulea între statele europene cu cele mai ieftine locuințe, cu un preț mediu de 1.676 euro/mp în 2024. În topul național, surpriza vine din partea Clujului și a Brașovului, unde apartamentele sunt mai scumpe decât în București.

România, aproape de podiumul celor mai ieftine piețe imobiliare din Europa

Potrivit datelor Deloitte, România se situează pe locul al patrulea în clasamentul țărilor europene cu cele mai reduse prețuri la locuințe, după Turcia, Bosnia și Herțegovina și Albania. Prețul mediu al unui metru pătrat a fost de 1.676 euro în 2024, ceea ce marchează o creștere de 11,5% față de anul anterior, când media era de 1.504 euro/mp.

La polul opus, Luxemburg reintră în analiză după câțiva ani de pauză și urcă direct pe primul loc în topul celor mai scumpe țări, cu o medie de 8.760 euro/mp. Diferența dintre România și Luxemburg evidențiază discrepanțele uriașe din piața imobiliară europeană: practic, o locuință în Luxemburg costă de peste cinci ori mai mult decât una similară în România.

Analiză FT: România, printre statele europene cu cele mai mari pierderi provocate de valurile de căldură. Costurile reale depășesc cu mult estimările oficiale

10:25

Analiză ESET: Peste 25.000 de aptitudini AI au fost considerate suspecte, iar mii conțineau malware

18:57

Studiul Deloitte arată că, în 2024, 18 din cele 28 de țări analizate au înregistrat creșteri ale prețurilor la locuințe. Cele mai spectaculoase salturi s-au produs în Polonia (+19,3%) și Albania (+16,5%). În schimb, Turcia a raportat o scădere accentuată de -12%, Luxemburg de -3,4%, iar Olanda de -2,3%.

Europa: de la piețe supraîncălzite la state cu locuințe încă accesibile

Printre țările UE cu cele mai mari prețuri, raportul Deloitte menționează Austria (5.053 euro/mp), Portugalia (5.049 euro/mp), Finlanda (4.889 euro/mp) și Germania (4.800 euro/mp). În partea opusă a clasamentului, alături de România, se regăsesc doar Grecia (1.792 euro/mp) și câteva state pentru care nu există date complete (precum Bulgaria și Irlanda).

Explicația pentru aceste diferențe vine din interacțiunea mai multor factori: cerere ridicată, deficit de locuințe noi, costuri de construcție în creștere, dar și condiții mai restrictive de finanțare. În România, toate acestea s-au combinat cu majorarea cotei de TVA la 21% pentru locuințele noi și cu blocajele legislative privind urbanismul, în special în București.

Irina Dimitriu, Partener Reff & Asociații | Deloitte Legal, subliniază că piața românească este prinsă între două forțe contradictorii: pe de o parte, cererea constantă și deficitul de locuințe noi împing prețurile în sus, iar pe de altă parte, creditele ipotecare devin mai greu accesibile, deoarece inflația menține dobânzile ridicate.

„Prețurile proprietăților rezidențiale din Europa continuă să reflecte o interacțiune complexă între constrângerile ofertei de locuințe noi, respectiv costurile de construcție în creștere, condițiile de finanțare mai stricte și reglementările mai complexe, și preocupările legate de perspectivele economice și de evoluția nivelului de trai din țările analizate. România este printre țările în care prețurile au crescut, în 2024, pe fondul cererii ridicate și al deficitului de locuințe noi, iar tendința se menține, cel puțin pe termen scurt, având în vedere majorarea TVA la 21% pentru locuințele noi (inclusiv pentru cele care beneficiau de cotă redusă) și incertitudinile cu privire la regulile de urbanism, în principal în București. Pe de altă parte, reinflamarea inflației ține costurile de finanțare ridicate, făcând mai puțin accesibile creditele ipotecare, care au susținut în mare măsură piața în 2024”, a spus Irina Dimitriu.

Clujul și Brașovul depășesc Capitala la prețuri

Un aspect surprinzător al analizei Deloitte este faptul că, în România, cel mai scump oraș nu este Bucureștiul, ci Cluj-Napoca. În 2024, în „inima Transilvaniei”, metrul pătrat a ajuns la 2.770 euro, un preț comparabil deja cu unele capitale europene din Vest. Pe locul doi se află Brașovul, cu 1.897 euro/mp, urmat de București, unde media este de 1.757 euro/mp.

Astfel, România se înscrie în lista scurtă a statelor europene unde capitala nu este orașul cu cele mai ridicate prețuri. Exemple similare apar în Germania (Munchen depășește Berlinul), Italia (Milano peste Roma) sau Spania (Barcelona peste Madrid).

Clujul confirmă statutul său de „piață fierbinte”, unde dezvoltările imobiliare nu reușesc să țină pasul cu cererea venită atât din partea localnicilor, cât și a investitorilor atrași de dinamica economică și universitară a orașului. Brașovul, la rândul său, a devenit un magnet imobiliar datorită turismului, calității vieții și proximității față de București.

Chiriile explodează: Luxemburg, Paris și Dublin, cele mai scumpe orașe pentru chiriași

Raportul Deloitte analizează și piața chiriilor, iar diferențele sunt la fel de mari ca în cazul achizițiilor. Capitala Luxemburgului este lider absolut, cu o chirie medie de 43,4 euro/mp/lună. Pe locul doi se află Parisul (32 euro/mp), urmat de Dublin (31,7 euro/mp).

În total, 15 orașe europene au chirii între 20 și 29,9 euro/mp, printre care Barcelona (29,9 euro/mp), Oslo (27,3 euro/mp), Madrid (27,1 euro/mp) și Amsterdam (26,3 euro/mp).

La polul opus, Bulgaria conduce clasamentul chiriilor mici, cu orașe precum Plovdiv, Varna și Sofia unde chiria variază între 5,7 și 8 euro/mp. În Grecia, orașul Patra se situează la 7 euro/mp.

În România, Bucureștiul și Clujul sunt la egalitate, cu chirii medii de 10,3 euro/mp, urmate de Brașov, cu 9,2 euro/mp. Chiar dacă valorile sunt mult sub media vest-europeană, ele reprezintă o povară considerabilă raportat la veniturile medii ale românilor.