Piața rezidențială încetinește. Bucureștiul recuperează terenul pierdut la începutul anului

Piața rezidențială din România a pierdut din ritmul de creștere în prima jumătate a anului, după mai mulți ani de expansiune, însă datele nu indică deocamdată o corecție majoră. Bucureștiul a recuperat o mare parte din declinul de la începutul lui 2026 și a încheiat primele șase luni cu aproximativ 2% mai puține tranzacții cu apartamente față de aceeași perioadă din 2025, potrivit raportului Colliers pentru primul semestru.

La nivel național, numărul tranzacțiilor cu apartamente a scăzut cu circa 9%, însă piața se menține peste nivelurile înregistrate înainte de pandemia de COVID-19.

Cumpărătorii sunt mai atenți la preț

Inflația ridicată, costul creditării și presiunea asupra bugetelor gospodăriilor îi determină pe cumpărători să analizeze mai atent atât prețul locuinței, cât și costul total al proprietății.

E.ON: România are cel mai mare preț al electricității din Europa, dar investițiile pot reduce semnificativ costurile

15:37

Datoriile firmelor la buget au ajuns la 77,6 miliarde de lei. Peste 48.000 de companii au restanțe

11:52

„Inflația ridicată, creditele scumpe și presiunea asupra bugetelor îi fac pe cumpărători mai atenți la preț, la costul total al locuirii și la calitatea proiectelor, în timp ce oferta de locuințe noi rămâne limitată”, arată specialiștii Colliers.

Diferențele dintre marile orașe sunt tot mai evidente. În primul semestru, tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 16% în Cluj-Napoca și cu 11% în Iași. În schimb, Timișoara a înregistrat o creștere de circa 3%.

Bucureștiul oferă semnale mai bune pentru ofertă

Una dintre principalele probleme ale pieței rămâne oferta limitată de locuințe noi. În 2025 au fost livrate aproximativ 59.000 de locuințe la nivel național, cel mai redus nivel din 2017 până în prezent, iar pentru perioada imediat următoare nu este anticipată o creștere semnificativă a livrărilor.

Bucureștiul și zona Ilfov oferă însă semnale mai favorabile pentru următorii ani. Suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani.

Evoluția este cu atât mai importantă cu cât, la nivel național, numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu aproximativ 9-10% în primul semestru și cu circa 15% în iunie față de aceeași lună din 2025.

„Autorizațiile acordate în prezent nu se transformă imediat în locuințe finalizate, dar oferă o indicație importantă despre cum ar putea evolua oferta în următorii doi până la cinci ani”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Șantierele merg înainte, dar materialele s-au scumpit

Activitatea de construcții rezidențiale rămâne ridicată. Volumul lucrărilor la clădirile rezidențiale a crescut cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului, cel mai rapid ritm dintre principalele segmente ale construcțiilor.

Efectul acestei dinamici asupra numărului de locuințe finalizate se va vedea însă cu întârziere. În același timp, dezvoltatorii se confruntă cu presiuni suplimentare asupra costurilor. Mai multe materiale de construcții au revenit pe creștere în 2026, unele apropiindu-se de niveluri record, iar noile costuri asociate mecanismului european de taxare a carbonului pentru materialele importate ar putea amplifica presiunea asupra bugetelor proiectelor.

În aceste condiții, dezvoltatorii își planifică investițiile pe perioade mai lungi și ajustează calendarele în funcție de perspectivele pieței din următorii doi-trei ani.

Cererea rămâne solidă, dar cumpărătorii amână mai ușor decizia

Interesul pentru achiziția unei locuințe se menține la un nivel bun. Indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare sau construire a unei locuințe este încă mult peste nivelurile de dinaintea pandemiei, chiar dacă a coborât față de maximele ultimilor ani.

Cumpărătorii compară mai atent prețurile, nivelul de îndatorare și costurile ulterioare achiziției și sunt mai dispuși să amâne decizia dacă locuința, zona sau condițiile de finanțare nu corespund așteptărilor.

În același timp, dezvoltatorii continuă să caute oportunități, inclusiv prin achiziții de terenuri și proiecte aflate deja într-un stadiu avansat de autorizare.

Un element care susține cererea este piața muncii. Între maximul din martie 2025 și mai 2026, numărul angajaților a scăzut cu aproximativ 70.000, adică doar 1,3% din total. Prin comparație, între 2008 și 2010 economia pierduse peste 700.000 de locuri de muncă.

În plus, salariul mediu real are în continuare o putere de cumpărare aproape dublă față de 2015, în pofida inflației din ultimii ani

TVA-ul a influențat calendarul tranzacțiilor

Luna iulie ar putea aduce o activitate mai ridicată în statisticile finale, după ce unii cumpărători s-au grăbit să finalizeze achizițiile eligibile pentru cota redusă de TVA.

Procesul a fost însă afectat de indisponibilitatea sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), începând cu 14 iulie, în urma unui atac cibernetic. Pentru a evita costuri suplimentare pentru persoanele deja eligibile, termenul pentru livrarea locuințelor cu TVA de 9% a fost prelungit de la 31 iulie la 30 septembrie 2026.

Potrivit Colliers, măsura poate distribui o parte dintre finalizări pe o perioadă mai lungă și poate reduce caracterul excepțional al unui eventual vârf de tranzacții în iulie.

Creditul ipotecar rămâne principalul instrument de finanțare

Aproximativ 58% dintre achizițiile de locuințe sunt realizate prin credit ipotecar, pondere similară celei de anul trecut. Datele sugerează că o parte dintre cumpărători s-au adaptat la nivelul ridicat al dobânzilor.

Programul garantat de stat continuă să susțină segmentul mai accesibil al pieței, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei în 2026 și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale.

Accesibilitatea locuințelor nu s-a îmbunătățit însă semnificativ. Prețurile au crescut, în general, mai lent decât inflația, dar și salariile au avut o evoluție similară. Prin urmare, raportul dintre venituri și costul locuinței nu s-a modificat suficient pentru ca achiziția să devină semnificativ mai ușoară.

Oferta redusă continuă să susțină prețurile. La mijlocul verii, prețurile cerute în București erau cu aproximativ 9% peste nivelul din urmă cu un an, evoluție similară celei de la nivel național.

Creșterile lunare s-au temperat însă, iar piața devine tot mai diferențiată. În locul unei scăderi uniforme a prețurilor apar negocieri, discounturi și pachete comerciale mai atractive pentru proiectele mai slab poziționate.

Locuințele eficiente și bine conectate au avantaj

Proiectele noi, bine amplasate, cu acces la transport și infrastructură, dezvoltate de companii cu reputație solidă și cu eficiență energetică bună, continuă să fie mai bine poziționate. În schimb, locuințele vechi, în special cele din blocuri nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie și de costurile de întreținere.

„Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic”, spune Gabriel Blăniță.

Perspectivele creditării rămân totuși prudente. Cu inflația încă ridicată la jumătatea lui 2026, BNR este așteptată să mențină dobânda-cheie la 6,50% până în 2027, ceea ce amână o reducere vizibilă a costurilor de finanțare.

În plus, Colliers estimează o scădere de aproximativ 0,7% a PIB-ului în 2026, după ce la începutul anului anticipa o creștere de aproape 1%.

Pe termen mediu, însă, cererea rămâne susținută de nevoia de locuințe, în condițiile în care România are una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană.

Pentru București, infrastructura de transport ar putea deveni un criteriu tot mai important atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori. Extinderea metroului, modernizarea transportului public și conexiunile mai bune între zonele periferice sau semicentrale și marile centre de birouri pot schimba atractivitatea unor cartiere.

Astfel, piața rezidențială nu indică, deocamdată, o corecție generalizată, ci mai degrabă o perioadă de selecție mai strictă. Cumpărătorii sunt mai prudenți, dezvoltatorii aleg mai atent proiectele, iar locuințele bine poziționate, eficiente și conectate la infrastructură au cele mai mari șanse să își păstreze atractivitatea.