Analiză Colliers: prețurile locuințelor au explodat cu până la 90% în marile orașe din România

Prețurile locuințelor din marile orașe ale României au sărit spectaculos în ultimii șase ani. Mai mult, diferența dintre ce își doresc cumpărătorii și ce își pot permite s-a adâncit vizibil. O analiză recentă arată creșteri de până la 90% în Timișoara, 80% la Iași și chiar dublu la Cluj-Napoca, în timp ce în București oferta este tot mai restrânsă din cauza prăbușirii numărului de autorizații.

Creșteri istorice în orașele mari: cine a urcat și cu cât

Ultimii șase ani au adus una dintre cele mai rapide scumpiri din istoria recentă a pieței rezidențiale din România. În marile centre urbane, locuințele s-au apreciat într-un ritm care a depășit creșterea veniturilor și a bugetelor familiilor.

Timișoara a urcat cu aproximativ 90%, Iașiul cu circa 80%, iar Cluj-Napoca a ieșit în evidență cu o dublare a prețurilor, transformându-se într-o piață greu accesibilă pentru cumpărătorii locali. Bucureștiul, deși adesea perceput ca „mai accesibil” la nivel de medie, ascunde diferențe mari între cartiere și tipuri de proprietăți.

Remiterile personale către România, dublare în mai puțin de un deceniu. De ce nu ajung

16:43

Impactul tranzacțiilor Intel asupra averii CEO-ului companiei

15:22

„Piața rezidențială din București pare accesibilă dacă ne uităm la medie, dar această medie ascunde o realitate mult mai polarizată. În zonele centrale și semi-centrale nu mai putem vorbi de în sensul clasic. Diferența dintre ceea ce își doresc oamenii și ceea ce își pot permite nu a fost niciodată mai mare”, spune Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.

Noțiunea de „apartament accesibil” s-a mutat tot mai departe de zonele dorite de majoritatea cumpărătorilor. Ce era cândva o țintă rezonabilă pentru o familie cu venituri medii a devenit, în multe cazuri, un obiectiv amânat sau abandonat. Migrarea către închiriere, coabitarea sau mutarea spre localitățile din jurul orașelor sunt tot mai frecvente.

Bucureștiul, între cerere mare și ofertă tot mai mică

Capitala oferă poate cea mai clară imagine a blocajelor structurale din piață. În ultimii trei ani, numărul autorizațiilor de construire a scăzut cu aproximativ 45%. Această contracție drastică a disponibilității de proiecte noi limitează intrările de locuințe pe piață exact când cererea începe să se reconfigureze, în așteptarea unor condiții mai favorabile de finanțare.

„În București avem cu 45% mai puține autorizații de construire decât în anii anteriori. Aceasta nu este doar o strangulare temporară, ci premisa pentru o nouă fază de creștere accelerată a prețurilor, odată ce dobânzile vor începe să scadă, salariile reale vor reveni pe teritoriu pozitiv, iar cererea va crește mult mai rapid decât poate răspunde oferta”, a mai spus Gabriel Blăniță.

Costurile de construcție rămân ridicate, iar procesul de autorizare este mai lent ca oricând. Un dezvoltator pornește mai greu un proiect, îl finalizează mai scump și îl vinde într-un mediu în care cumpărătorii sunt tot mai selectivi. Această combinație frânează inițiativele noi și întârzie livrările, ceea ce adâncește deficitul de locuințe. Zonele centrale și semi-centrale resimt cel mai puternic această lipsă, pentru că spațiile disponibile sunt puține, iar constrângerile urbanistice sunt stricte.

Cumpărătorii descoperă că bugetul „de pe hârtie” nu mai bate cu realitatea din teren. Asta mai ales când pun pe listă cerințe precum eficiența energetică, locul de parcare sau proximitatea față de școli și servicii medicale.

Dobânzi, salarii și așteptări

Accesul la credit a devenit mai scump, iar puterea de cumpărare a fost erodată de inflație, însă cererea nu s-a evaporat. Tranzacțiile la nivel național sunt doar cu aproximativ 10% sub anul anterior. Unele piețe regionale, precum Cluj-Napoca, raportează chiar creșteri. Fenomenul poate fi explicat prin migrația internă către orașele universitare, cererea de înlocuire a locuințelor vechi, nevoia de spațiu în contextul muncii hibride și așteptarea unei relaxări a dobânzilor.

Mulți cumpărători au ales să „stea pe margine”. Aceștia au închiriat temporar și așteaptă condiții mai bune de finanțare. Această cerere acumulată riscă să revină în forță când dobânzile vor scădea și încrederea va crește. Dacă oferta rămâne la niveluri scăzute, un nou val de creșteri nu este exclus. Asta mai ales în orașele cu economie dinamică.

Piața chiriilor resimte deja această presiune. În marile centre universitare, competiția pentru apartamentele bine poziționate se intensifică, iar proprietarii ajustează prețurile. Pentru studenți și tineri profesioniști, bugetele se întind, în timp ce proprietarii se confruntă cu costuri mai mari de întreținere și finanțare, pe care le reflectă în chirii.