Obligațiile care rămân chiar dacă apartamentul este gol

Chiar dacă un apartament este nelocuit pentru o perioadă mai lungă de timp, proprietarii din România nu sunt exonerați automat de toate obligațiile financiare și legale. În practică, declararea unei locuințe ca fiind „nelocuită” nu suspendă lista de întreținere și nu șterge responsabilitățile față de asociația de proprietari. Există costuri care rămân valabile indiferent dacă în apartament locuiește cineva sau nu, iar legislația este clară în această privință.

Specialiștii în administrarea condominiilor atrag atenția că trecerea „zero persoane” în evidențele asociației are un impact limitat. Măsura influențează doar anumite cheltuieli repartizate în funcție de numărul de persoane, însă nu anulează obligațiile care decurg din dreptul de proprietate asupra unui apartament într-un imobil colectiv. Gelu Pușcaș explică faptul că lista de întreținere continuă să fie emisă lunar, chiar și pentru apartamentele goale. Proprietarul rămâne responsabil pentru o serie de costuri care sunt considerate comune și care nu depind de consumul individual sau de prezența efectivă în locuință.

Ce trebuie să știe proprietarii din România

Deținerea unui apartament într-un bloc presupune mai mult decât posesia exclusivă a unui spațiu delimitat de pereți. Din punct de vedere juridic, fiecare proprietar deține și o cotă-parte indiviză din părțile comune ale imobilului. Această cotă este menționată în actele de proprietate și generează obligații financiare permanente.

România are al doilea cel mai mic raport taxe/PIB din UE. Veniturile fiscale europene au crescut cu 401 miliarde de euro în 2025

15:33

Datoria marilor companii de tehnologie pentru investițiile în AI poate pune presiune pe piețele europene de obligațiuni. Oferta ar putea crește cu 83% în 2027

14:06

Părțile comune includ scara blocului, liftul, casa scării, acoperișul, fațada, subsolul, instalațiile comune de apă, canalizare, electricitate sau gaze, precum și structura de rezistență a clădirii. Indiferent dacă apartamentul este locuit sau nu, aceste elemente trebuie întreținute, reparate și, uneori, modernizate.

Conform explicațiilor juridice, contribuția la aceste cheltuieli nu este condiționată de folosirea efectivă a părților comune. Chiar dacă un proprietar nu utilizează liftul sau nu locuiește în apartament, obligația de plată rămâne, deoarece aceasta este legată de dreptul de proprietate, nu de beneficiul direct.

În mod concret, acest lucru înseamnă că proprietarii sunt obligați să achite sumele aferente întreținerii spațiilor comune, curățeniei, iluminatului de pe scară, funcționării liftului sau lucrărilor de reparații. Fondul de rulment și fondul de reparații sunt, de asemenea, datorate în continuare, chiar și în cazul apartamentelor nelocuite.

Obligațiile financiare care nu pot fi suspendate

Printre cele mai frecvente costuri care rămân valabile se numără fondul de rulment, utilizat pentru acoperirea cheltuielilor curente ale asociației, și fondul de reparații, destinat lucrărilor de întreținere sau intervențiilor majore. Aceste sume sunt stabilite prin hotărâri ale adunării generale și sunt obligatorii pentru toți proprietarii.

De asemenea, cheltuielile administrative, precum salariul administratorului, contabilitatea, serviciile de cenzorat sau alte costuri legate de funcționarea asociației, se repartizează tuturor proprietarilor, indiferent de situația locativă a apartamentului.

Un alt aspect important este faptul că neplata acestor obligații poate duce la acumularea de datorii și penalități. Asociația de proprietari are dreptul legal de a acționa pentru recuperarea sumelor restante, inclusiv prin proceduri judiciare, chiar dacă apartamentul nu este folosit.

Ce costuri sunt eliminate dacă apartamentul este nelocuit

Există, totuși, și cheltuieli care pot fi reduse sau eliminate în cazul în care apartamentul este declarat nelocuit. Acestea sunt, în general, costurile individuale care depind de consumul efectiv sau de numărul de persoane.

În această categorie intră consumul de apă rece și apă caldă, gazele naturale, energia electrică sau serviciile de salubritate, acolo unde acestea sunt facturate în funcție de utilizare. Pentru a beneficia de reducerea acestor cheltuieli, proprietarul trebuie să depună o declarație pe propria răspundere la asociația de proprietari, prin care să ateste că locuința nu este ocupată.

Chiar și în aceste situații, este important de menționat că eliminarea unor costuri nu este automată și nu se aplică retroactiv. Asociația poate solicita dovezi suplimentare, iar regulile exacte pot diferi de la un imobil la altul, în funcție de regulamentul intern și de hotărârile adoptate de proprietari.

În practică, chiar și atunci când consumurile sunt zero, proprietarii rămân cu obligația de a achita cheltuielile comune și administrative.