Creșterea TVA pe piața imobiliară pune presiune pe cumpărători: cine plătește diferența de preț?

Creșterea TVA dă peste cap piața imobiliară: de la 1 august, TVA-ul aplicabil locuințelor noi crește la 21%, indiferent de valoare. Situația devine complicată pentru mii de români care au semnat deja contracte cu o cotă redusă de TVA. Ce spune legea și când este nevoie de instanță? 

Creșterea TVA pe piața imobiliară: mii de români, prinși pe picior greșit

De la 1 august 2025, România va aplica o cotă unică de 21% TVA pentru vânzările de locuințe noi, eliminând facilitățile fiscale care permiteau aplicarea unei cote reduse de 5% sau 9%. Decizia afectează direct cumpărătorii care au semnat deja contracte în condițiile fiscale anterioare, dar care urmează să primească imobilul după intrarea în vigoare a noii legislații. Potrivit Codului Fiscal, livrarea imobilului – și nu semnarea contractului – este considerată „momentul faptului generator” pentru TVA.

„Această modificare creează un dezechilibru contractual profund. Dacă în contract nu există o clauză specifică de ajustare a prețului în funcție de schimbările fiscale, cumpărătorul poate fi pus în situația de a achita diferența de TVA, ceea ce nu este deloc puțin”, explică avocatul Radu Pavel.

Nu a fost niciodată mai ușor, în istorie, să fii conspiraționist

14:43

Tot mai mulți angajați de la birou își pierd locurile de muncă, pe fondul expansiunii AI și al creșterii costurilor

14:16

Ce riscă clienții și cum pot lupta împotriva plății TVA-ului suplimentar

Clienții persoane fizice care au semnat antecontracte fără o clauză de ajustare a prețului ar putea fi puși în fața unei decizii dificile: să accepte plata suplimentară, să negocieze din nou termenii contractuali sau să se adreseze instanței. În funcție de formularea clauzelor, sarcina fiscală poate reveni fie dezvoltatorului, fie cumpărătorului.

„Există o portiță legală – principiul impreviziunii, reglementat la articolul 1271 din Codul Civil, permite adaptarea sau chiar rezilierea contractului în cazul în care o modificare legislativă generează un dezechilibru grav între părți”, mai spune avocatul.

Astfel, cei care se simt nedreptățiți de noua taxare pot apela la instanță pentru a cere fie partajarea echitabilă a costului suplimentar, fie anularea tranzacției în cazul în care impactul financiar este imposibil de suportat. Nu va fi, însă, o procedură simplă, iar rezultatul va depinde de analiza atentă a fiecărui caz în parte.

Clauze lipsă și ambiguitate contractuală: Teren fertil pentru litigii imobiliare

Cele mai multe contracte de vânzare-cumpărare încheiate anterior acestei modificări legislative nu prevăd o clauză de ajustare fiscală. Astfel, în lipsa unei prevederi clare, interpretarea se lasă în seama instanțelor. Jurisprudența actuală arată că judecătorii analizează cu prioritate voința părților și caracterul echitabil al contractului în contextul noii realități fiscale.

De asemenea, instituțiile financiare care au aprobat credite pe baza valorii inițiale a imobilului se văd puse în situația de a reevalua dosarele de credit. Aceasta ar putea duce la scăderea eligibilității unor clienți sau chiar la anularea finanțării, ceea ce amplifică haosul din piață.

Dezvoltatorii imobiliari, forțați să suporte pierderi sau să înfrunte insolvența

Creșterea TVA-ului vine într-un context deja tensionat pentru dezvoltatorii imobiliari. Inflația, creșterea costurilor de construcție, dobânzile mari și încetinirea vânzărilor au pus presiune majoră pe profitabilitate. Acum, cu un TVA mai mare și riscul ca unii clienți să se retragă din contracte, tot mai mulți dezvoltatori ar putea ajunge în dificultate financiară sau chiar în insolvență.

„Dezvoltatorii care nu au evaluat corect riscurile fiscale și care nu s-au consultat cu avocați sau consultanți fiscali specializați sunt cei mai expuși. Mulți dintre ei se bazează pe cashflow-ul din precontracte pentru a finaliza lucrările. Dacă acești bani întârzie sau nu mai vin, proiectele rămân blocate”, mai avertizează Radu Pavel.