Majorarea TVA la 21% lovește puternic piața imobiliară pe segmentul mass-market

De la 1 august 2025, majorarea TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21% a devenit realitate. Decizia fiscală schimbă radical calculele cumpărătorilor și dezvoltatorilor, cu efecte imediate pe segmentul mass-market, unde oferta era deja limitată. Dacă în iulie piața a înregistrat un „boom” istoric al tranzacțiilor, analiștii avertizează că urmează o perioadă de ajustări și incertitudine.

Majorarea TVA lovește imobiliarele

Potrivit companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, efectele creșterii TVA vor fi resimțite în primul rând de segmentul mass-market – locuințele destinate publicului larg, cu prețuri medii sau sub medie, accesibile majorității cumpărătorilor.

„În marile oraşe, apartamentele cu TVA redus erau tot mai puţine, iar în Bucureşti doar câteva zone consacrate pe segmentul mass-market mai aveau un inventar relevant. Diferenţa de la 9% la 21% este prea mare pentru a fi absorbită integral de dezvoltatori fără afectarea marjelor. În prezent, creşterile de preţ nu mai pot fi catalogate drept speculative, ci sunt dictate de realitatea costurilor, adică energie, utilităţi şi materiale de construcţie mai scumpe”, explică Valentin Neagu, managing director Crosspoint Real Estate.

Ministrul Finanțelor: Bugetul României pe 2027 va fi dificil de construit. Se pierd finanțări din PNRR de 1,5% din PIB

12:38

Eurostat: România a înregistrat cele mai mari creșteri de prețuri la electricitate și gaze din UE în primul semestru

11:25

Creșterile de preț nu mai sunt speculative, spune el, ci reflectă realitatea costurilor tot mai ridicate: energie, utilități și materiale de construcție mai scumpe. În acest context, cumpărătorii din zona mass-market riscă să fie excluși treptat de pe piața locuințelor noi, dacă nu vor exista ajustări în oferta dezvoltatorilor sau măsuri de sprijin din partea autorităților.

Iulie, luna record înainte de majorare

Efectul psihologic al creșterii TVA s-a văzut imediat în comportamentul cumpărătorilor. În iulie 2025, tranzacțiile au explodat, cumpărătorii grăbindu-se să încheie contractele înainte de intrarea în vigoare a noii cote.

Conform datelor ANCPI, vânzările de apartamente au crescut cu 16,7% la nivel național față de iulie 2024. Zona metropolitană București a consemnat un avans de 12,7% (+11,1% în Capitală și +20,6% în Ilfov), iar marile centre regionale au raportat creșteri spectaculoase: Cluj +20,2%, Iași +27,3%, Timiș +15,4%.

„Efectul imediat al creşterii TVA-ului s-a văzut însă în iulie, când cumpărătorii s-au grăbit să încheie tranzacţiile înainte de termenul la care a intrat în vigoare modificarea. Conform datelor ANCPI, vânzările de apartamente au crescut cu 16,7% la nivel naţional faţă de iulie 2024, cu un avans de 12,7% în zona metropolitană Bucureşti (+11,1% în capitală şi +20,6% în Ilfov). Creşteri semnificative au fost înregistrate şi în marile centre regionale: Cluj +20,2%, Iaşi +27,3%, Timiş +15,4%. Niciun alt an nu a consemnat un volum atât de ridicat al vânzărilor în luna iulie precum cel din 2025, depăşind inclusiv valorile din anii-record 2021 şi 2022”, subliniază Neagu.

Cu toate acestea, volumul tranzacțiilor pe primele șapte luni ale anului rămâne mai mic cu 6,8% față de aceeași perioadă din 2024, ceea ce arată că „boom”-ul din iulie a fost mai degrabă un efect conjunctural decât un semn de revenire solidă a pieței.

Cumpărătorii adoptă strategia „wait and see”

După euforia din iulie, piața intră într-o fază de așteptare. Mulți potențiali cumpărători amână decizia de achiziție, nu din lipsă de resurse, ci pentru a vedea cum se vor stabiliza prețurile și ofertele.

Această perioadă de incertitudine ar putea dura între 6 și 12 luni, timp în care piața se va recalibra. Între timp, dezvoltatorii trebuie să găsească soluții pentru a menține atractivitatea proiectelor noi, în ciuda scumpirilor generate de noul TVA.

Chiriile în marile orașe, pe o pantă ascendentă

Pe piața chiriilor, efectele schimbării fiscale se simt indirect. Crosspoint estimează o creștere de peste 10% în București și în marile orașe până la finalul anului, influențată atât de presiunea costurilor, cât și de modificările în comportamentul consumatorilor.

„Ca în fiecare an, în centrele universitare chiriile cresc până la 1 octombrie şi apoi se stabilizează, însă diferenţa în acest an vine din faptul că un număr mai mare de chiriaşi alege să rămână pe termen mai lung”, a mai precizat Neagu.

În contextul scumpirilor de pe piața primară, apartamentele vechi ar putea beneficia temporar de pe urma reorientării cumpărătorilor. Pentru mulți cumpărători, apartamentele vechi din zonele centrale rămân o alternativă mai accesibilă, mai ales dacă necesită investiții minime în renovare și oferă avantajul proximității față de facilități.